親戚讓我代持房產(chǎn)，但是卻讓我偷偷簽借條，我會有風(fēng)險嗎？
一、房產(chǎn)代持中被代持人的風(fēng)險
1、由于代持人自身原因?qū)е滤痉ㄔV訟，而被法院凍結(jié)保全或者執(zhí)行名下的代持房產(chǎn)的。委托代持人即實際所有權(quán)人未能第一時間知道并阻止的。只有依據(jù)代持房產(chǎn)協(xié)議向代持人重新主張賠償責(zé)任，此時就可能面臨代持人沒有能力償還或代持人不認(rèn)可代持關(guān)系的問題。
2、房產(chǎn)代持人離婚，或意外身亡，則其名下的房產(chǎn)作為財產(chǎn)有可能涉及到離婚的財產(chǎn)分離分割和繼承的法律糾紛。如果代持人或其配偶、家屬不認(rèn)可代持關(guān)系，實際所有權(quán)人能否拿回自己的財產(chǎn)權(quán)就變得不確定了。
3、代持人擅自出讓房產(chǎn)，實際所有權(quán)人就只能依據(jù)代持協(xié)議向代持人主張賠償損失，而不能主張代持人和善意第三人之間的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同無效。
4、代持人私自將房產(chǎn)抵押給銀行或私人，實際所有權(quán)人的房產(chǎn)將面臨著巨大的風(fēng)險，有時即使保住所有權(quán)，可能也有損失。其次，代持人濫用經(jīng)營管理權(quán),損害實際所有權(quán)益。
5、代持人私自將實際所有權(quán)人的房屋用于出租、或者用于其他用途的。實際所有權(quán)人，想要主張自己的權(quán)利時，是要大費周章的。
二、房產(chǎn)代持風(fēng)險如何防范呢？
1、借名買房/房產(chǎn)代持協(xié)議
在法律層面上，沒有錄音的情況下，口頭協(xié)議往往很難被證明，若代持人反悔了，出資人會很被動，只能東拼西湊各種證據(jù)，還很難證明真有代持這回事。所以，在把房子登記到別人名下之前，建議您與對方簽一份借名買房或房產(chǎn)代持協(xié)議，通過白紙黑字落實雙方的意思表示，以防范風(fēng)險。
2、反抵押
反抵押指的是，在房屋登記到代持人名下后，出資人同時要求代持人把房子抵押給出資人，以實現(xiàn)對代持房產(chǎn)的控制。根據(jù)我國《物權(quán)法》第191條第2款的規(guī)定，“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。”實踐中，如果房屋有抵押權(quán)人，不動產(chǎn)登記中心在辦理二次抵押或者房產(chǎn)過戶時，都會要求房屋登記所有人去征求抵押權(quán)人的同意，所以，反抵押可以在一定程度上保障實際出資人對房屋的控制。通過反抵押操作，代持人不就不能偷偷將房產(chǎn)賣掉，而且當(dāng)代持人存在債務(wù)時，抵押權(quán)人可以選擇不同意其他債務(wù)人成為房屋抵押權(quán)人，房產(chǎn)可以避免強制用來還債的風(fēng)險。
3、親屬知情函、預(yù)防性遺囑
天有不測風(fēng)云，人有旦夕禍福。萬一代持人不幸發(fā)生意外，去世了，如何保證繼承人不會主張繼承代持房產(chǎn)呢?這時，《親屬知情函》和《預(yù)防性遺囑》就派上用場了?！队H屬知情函》的目的是讓代持人的近親屬知道房產(chǎn)代持這件事兒，并讓其保證以后不會再發(fā)生離婚或繼承時主張代持房產(chǎn)的權(quán)利?！额A(yù)防性遺囑》的目的也是一樣的，出資人可以提前要求代持人寫一份遺囑，表明這套房產(chǎn)屬于出資人，在發(fā)生意外后應(yīng)物歸原主，而不納入繼承財產(chǎn)中。
